KİRAYA VEREN SÖZLEŞME SÜRESİNİN BİTMESİYLE KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLİR Mİ?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299). Kira sözleşmesinin geçerliliği, herhangi bir şekle uyulmasına bağlı değildir. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır(TBK m.300). Kira sözleşmesi, üç ay, bir yıl gibi süre tayin edilerek yapılmışsa belirli süreli sözleşme; süre tayin edilmeksizin yapılmışsa belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusu olur.

I.GENEL HÜKÜMLERE GÖRE FESİH

Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür(TBK m.327). Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından sürenin dolması sözleşmenin kendiliğinden sona ermesini sağlamamakta, kural olarak sadece kiracıya sözleşmeyi feshetme imkanı verilmektedir( TBK m.347/I) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ancak fesih süresine uyarak yapılan fesih bildirimi ile sözleşme yasal kira dönemi sonuna etki edecek şekilde sona erdirilebilir. TBK m.328 uyarınca ‘‘Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.’’ Taşınmaz kiralarında yerel adette belirli kira dönemi bulunmuyorsa yasal kira dönemi, 6 aylık kira dönemidir. Buna göre yasal kira dönemi içerisinde 3 aylık fesih bildirim süresine uyularak yapılan fesih bildirimi ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmesini hem kiracı hem de kiraya veren fesih bildirimi ile sona erdirebilir.

SÖZLEŞMEDEN DOĞAN BORÇLARIN İHLALİ HALİNDE FESİH

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifade etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. (TBK m.315) Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. (TBK m.316)

II.KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA FESİH

Konut ve çatılı işyeri kiraları TBK m.339-356 hükümleri arasında düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi m. 347-356 hükümleri arasında düzenlenmiştir. Bu hükümlere bakıldığında kira sözleşmesi ancak bildirim yolu ve dava yoluyla sona erdirilebilir. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinde yer alan ve sözleşmeden doğan borçların ihlaline bağlı olarak taraflara tanınan sözleşmeyi sona erdirme imkanı, konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulanır.

1.BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERME

a)BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ

TBK m.347/I’ e göre; ‘‘Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullara bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.’’ Yani konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin; ancak 12 senenin sonunda, 3 ay öncesinden bildirmek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilmesi mümkündür.

b)BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler (TBK m.347/II). Buna göre: Kiraya veren de belirsiz süreli kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçmiş olması gerekir. Kiraya veren genel hükümlere göre fesih sürelerine ve usulüne uymak zorundadır. Kiraya veren, yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adet bulunmuyorsa, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirimine uyarak sözleşmeyi feshedebilecektir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m. 348).

2.TAHLİYE DAVASI YOLUYLA SONA ERME

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Kiraya Verenin Konut veya İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Konut veya işyeri ihtiyacına göre tahliyenin gerçekleşebilmesi için gerekli şartlar şunlardır;

  • Kiraya verenin kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı olması gerekir.
  • Kiralananın konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı sebebiyle tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren başlayarak bir ay içinde açılmış olması gerekir.
  • Ancak kiraya veren, önceden ihtarda bulunmuşsa, kira döneminin sonuna kadar tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Yeni Malikin Konut ve İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Yeni malikin konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle de tahliye davası açması mümkündür.

TBK m.351’de düzenlenmektedir. Bu hükmün uygulanabilmesi için gerekli şartlar şunlardır:

  • Bir kimsenin kiradaki taşınmazın mülkiyetini sonradan edinmiş olması gerekir.
  • Yeni malikin, kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacının ispatlanmış olması gerekir.
  • Yeni malikin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ile konut ya da işyeri ihtiyacı dolayısıyla kiralananı tahliye etmesini talep etmesi gerekir.
  • Yeni malikin edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açmış olması gerekir.
  • Yeni malik kira konusu taşınmazı edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açma yerine, dilerse ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiralananın Yeniden İnşa ve İmarı Sebebiyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşa ve imarı da TBK m. 350/ b. 2'ye göre, tahliye sebebidir. Bu hükme göre tahliyesin gerçekleştirilebilmesi için;

  • Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olmalıdır.
  • Yapılacak inşa ve imar faaliyeti esnasında taşınmazın içinde oturmanın veya çalışmanın olanaksız hale gelmesi gerekir. Kiralananın yeniden inşa veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sebebiyle tahliye davasının belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren başlayarak bir ay içinde açılmış olması gerekir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Bu hükme göre, tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye davasının açılabilmesi için gerekli şartlar şunlardır:

  • Tahliye taahhüdünü bizzat kiracının yapması gerekir.
  • Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir. Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.
  • Kiraya verenin tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurması veya tahliye davası açması gerekir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinden bir diğeri ise kiracının kira bedelini zamanında ödememesine bağlı olarak iki haklı ihtar sebebiyle tahliyedir. TBK m. 352/I’ e göre tahliyenin yapılabilmesi için;

  • Kiracıya kira bedelini ödememesinden dolayı haklı ihtar yapılmalıdır.
  • İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira parasının istendiğinin belirtilmesi gerekir.
  • Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira dönemi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kira yılı veya bir yılı aşan süre içinde iki haklı ihtarın yapılmış olması gerekir. İhtarın bir kira yılı içinde farklı aylara ait olması gerekir.
  • Kira süresinin sonunu takip eden bir ay içinde tahliye davası açılmış olması gerekir.

Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması hali de tahliye sebeplerindendir. TBK m. 352/

IIl’ e göre tahliyenin istenebilmesi için;

  • Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içinde bir konutunun bulunması gerekir. Burada bir hususu vurgulamak gerekir; Kanun, aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içinde dediği için büyükşehir belediyesi sınırları içinde kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu olması tahliye sebebi değildir. Örneğin

Üsküdar'da ev kiralayan bir kimsenin Kadıköy'de oturmaya elverişli evi olduğu gerekçesiyle tahliye davası açılamaz.

  • Konutun kiracının kullanmasına elverişli durumda bulunması gerekir.
  • Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmemelidir.
  • Kiraya verenin sözleşmenin bitmesinden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açması gerekir.