TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ

TBK m. 29’a göre: “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.’’.  Sözleşme serbestisi ilkesinin bir tezahürü olarak karşımıza çıkan önsözleşme, asıl sözleşmenin kurulması için o anki şartların elverişli hâle gelmemiş bulunması, uzun ve şekli törenlerden uzak oluşu ve bunlara ek olarak, özellikle cezai şart ve cayma parası gibi hukuki müesseseleri de içererek toplumun ihtiyacını karşılaması nedenleriyle yapılır. Malik sıfatını haiz olunmasa da taşınmaz üzerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak mümkündür. Zira kişi söz konusu taşınmazın devri borcunu ileri bir tarihte ifa etmeyi vaad etmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tasarruf  işlemi değil borçlandırıcı işlemdir. Ancak taşınmazın mülkiyetini devir borcunu ifa etmeyen vaat edenin TBK sözleşmeye aykırılık hükümleri gereği sorumluluğu gündeme gelir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, genellikle iki tarafa da borç yükleyen sözleşme şeklinde karşımıza çıkar. Bu sözleşme ile vaat eden, belli bir taşınmazı satmayı; vaat edilen de bu taşınmazı satın almayı borçlanır. Sözleşmenin kurulması ile sözleşmeye konu olan taşınmazın mülkiyeti el değiştirmez. Taşınmazın mülkiyetinin geçmesi için ya tarafların rızaları ya da ilgili mahkemeden alınacak bir tescil kararı gerekir. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan hak kişisel haklardandır. Kişisel bir hak olan taşınmaz satış vaadinden doğan hak; sözleşmenin tarafı olmayan başka kişilere karşı ileri sürülemeyeceği gibi; taşınmazın malik tarafından başka kişilere satılması hâlinde satış bedeli üzerinde veya taşınmazın kamulaştırılması durumlarında kamulaştırma bedeli üzerinde herhangi bir hak iddia edilemez. Yargıtay’ın görüşü de bu yöndedir.

 TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERHİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, etkisi güçlendirilebilen nispi bir haktır. Tapu siciline şerh edilen kişisel hak, aynî hak niteliğini kazanmasa da aynî tesir göstermektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel bir hak olmakla beraber, ilgili olduğu taşınmazın tapu siciline şerh edildikten sonra aynî hak tesiri gösteren bir kişisel hak olabilmektedir.  Kişisel hakların şerhinin eşyaya bağlı borç etkisi ve munzam etki şeklinde iki temel etkisi vardır. Şerhin ilk etkisi olan eşyaya bağlı borç etkisi, kişisel hakkın kaynaklandığı borç ilişkisinden doğan yükümlülük, taşınmazın mülkiyetine bağlanmaktadır. Şerhten sonra taşınmazın maliki olacak herkes, doğacak borçtan sorumlu olur. Şerhin ikinci etkisi olan munzam etkide, şerhten sonra, taşınmazda bir sınırlı aynî hakkın tescili veya başka bir şahsi hakkın kazanılması durumunda, kazanılan bu haklar, alacaklıya zarar verdikleri ölçüde etkisiz hâle gelir. Şerhten sonra, taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi hâlinde, vaat alacaklısı, satın almaya ilişkin hakkını üçüncü kişiye karşı ileri sürebilir. Üçüncü kişinin bu hakka riayet etmediği hâllerde, TMK m. 716 hükmü uyarınca tescile zorlama davası açılabilir. Aynı şekilde, şerhten sonra yapılan ve kuvvetlendirilmiş olan kişisel hak ile bağdaşmayan diğer hakların terkini istenebilir. Üçüncü kişilere karşı ileri sürme, ilk yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi çerçevesinde yapılır.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taahhüt edilen esas sözleşmenin esas unsurlarını içermelidir. Asıl sözleşmedeki esaslı unsurlar, taşınmaz ve bu taşınmazın bedelidir. Bu unsurların belirlenebilir olmadığı durumda taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sonuç doğurmaz.

TBK m. 237/ f. II hükmüne göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Taşınmaz satış vaadinde öngörülen resmî şekil şartı, tarafları dikkatli davranmaya sevketmek için getirilmiş bir düzenlemedir. Noterlik Kanunu’nun 60’ ıncı maddesinin üçüncü bendinde, taşınmaz satış vaatlerine ilişkin resmî senetleri, noterlerin düzenleyebileceği hükmüne yer verilmiştir. Noterde yapılacak olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Tarafların önceden hazırladığı sözleşmenin noter tarafından onaylandığı hâllerde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. Şekle aykırılık durumu, dürüstlük kuralı bakımından da ayrıca değerlendirilmelidir. Sözleşmenin taraflarının, sözleşmeden kaynaklanan edimlerini, her türlü hatadan uzak bir biçimde yerine getirdiği hâllerde, şekle aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanımı niteliğindedir. Şekle aykırılığın hakkın kötüye kullanılması şeklinde ileri sürüldüğü hâllerde, sözleşme geçerli bir sözleşme gibi hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır.

GEÇERSİZ TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TAHVİLİ

Tapu Kanunu m. 26 uyarınca taşınmaz satış sözleşmesi, tapu sicil memurları tarafından düzenlenir. Taşınmaz satış sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesi hâlinde, söz konusu sözleşme şekil eksikliği nedeniyle geçersizdir. Söz konusu sözleşme, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olmamasına rağmen, taşınmaz satış vaadinin şekil ve esasa ilişkin şartlarını içerisinde bulundurduğundan geçersiz taşınmaz satış sözleşmesinin, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine tahvil edilebilecektir. Yargıtay da bu yönde görüş belirtmektedir.

SÖZLEŞMENİN SONUÇLARI

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olarak karşımıza çıkmaktadır. Sözleşme uyarınca, vaat eden, taşınmaza ilişkin satış sözleşmesini yapmakla, vaat edilen da taşınmazın satış bedelini ödemekle yükümlüdür. Vaat edenin, iradesi veya vaat edilenin talebi üzerine, taşınmaz satış sözleşmesini yaptığı hâllerde, sözleşme sonlanır. Vaat edenin, taşınmazın satışını yapmadığı hâllerde ise, vaat edilen hukuki yollara başvurabilecektir. Vaat edenin edimini yerine getirmediği hâllerde, vaat edilen TMK m. 716 uyarınca tescile zorlama davası açabilir. Mahkemenin vermiş olduğu karar sonucunda, taşınmazın mülkiyeti, vaat edilene geçer. TBK m. 146 uyarınca, “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.’’ Bu hüküm ışığında, gayrımenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan davalarda, on yıllık zamanaşımı süresi uygulanacaktır. TBK m. 149’a göre zamanaşımı süresi, alacağın muaccel olmasıyla başlar. Kural olarak her borç, doğumu anında muaccel olacağından, zamanaşımı süresi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı andan itibaren işlemeye başlar. Muacceliyet için belirli bir vade düzenlendiği veya işin niteliği gereği belirli bir sürenin geçmesi zorunluluğu bulunduğu hallerde, zamanaşımı süresi, söz konusu tarihte başlar.